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2 de Março de 2021

A casa é minha, vendo para quem quiser!

Será?

Professor Rodrigo Palomares, Advogado
mês passado

RESUMO

Estudo realizado com o objetivo de demonstrar que a vontade privada não é absoluta e que o ordenamento jurídico impõe algumas limitações as liberdades individuais em decorrência dos princípios da função social dos contratos e na própria ordem pública.

Logo, no Brasil existem limitações expressas a essa liberdade privada advindas do próprio Código Civil, em especial no contrato de compra e venda de imóveis, tais como a venda de ascendentes para descendentes, venda entre cônjuges, venda de bens sob administração e venda de bens em condomínio ou de coisa comum.

Assim sendo, este estudo irá se ater a responder seu título, qual seja: A casa é minha, vendo para quem quiser! Será?

Portanto tratarei apenas das regras atinentes a venda de ascendente (pai/mãe biológico ou não) para descendentes (filho ou filha, biológicos ou não), sem, contudo, esgotar o tema.

INTRODUÇÃO

Nós brasileiros não temos muita a cultura da prevenção de litígios, tanto é verdade que lhe convido a realizar a seguinte reflexão: Quando você vai firmar um contrato, seja ele qual for, você consulta um advogado? Se a resposta for positiva, parabéns, porém como dito acima, grande parcela da sociedade não tem esta cultura.

Neste sentido, inúmeros problemas jurídicos poderiam ser evitados em especial com as limitações existentes a liberdade individual no contrato de compra e venda de imóveis.

Assim sendo, tento trazer neste estudo, explicação em linguagem acessível quanto a limitação legal existente no contrato de compra e venda de imóvel entre pai e filho, ou seja, ascendente e descendentes.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ASCENDENTES E DESCENDENTES

Primeiramente há de se ter em mente que todos nós somos livres para fazer o que bem entendermos do nosso patrimônio, desde que a lei não traga limitações/condições para o exercício desta nossa liberdade, isto é constitucional!

Neste norte, se você é proprietário de imóvel sabe que para realizar a transferência de sua propriedade há a necessidade de realizar a solenidade do registro do contrato de compra e venda no respectivo cartório competente.

Portanto de início já há uma condicionante a sua liberdade contratual com a imposição desta solenidade, ademais, não é difícil no âmbito familiar ouvirmos a seguinte dos pais: A casa é minha, vendo para quem quiser!

Então, será mesmo verdade absoluta está afirmação?

Sabe aquele negócio maravilhoso de pai para filho, o Código Civil atual relativiza-o em virtude da proteção do patrimônio sucessivo dos demais herdeiros.

Trocando em miúdos, se seu pai o quer vender imóvel próprio ele não poderá fazê-lo sem a aceitação de todos seus irmãos e da esposa dele, salvo se casado em regime de separação obrigatória que será dispensada a aceitação da cônjuge.

Isso tudo acontece porque a ordem pública e a função social dos contratos visam precipuamente o bem coletivo, a sociedade, grupo familiar e assim sendo, trazem limitações as liberdades individuais para proteção dos demais componentes da família.

Portanto, tal regra de limitação a liberdade do contrato de compra e venda de imóveis de ascendentes para descendentes é justamente a proteção do direito sucessório, ou seja, a proteção patrimonial da própria família, evitando com isso a preterição de um filho a outro, ou até mesmo prejuízos meramente patrimoniais a família de uma forma global.

REGRAS PARA VALIDAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES

Uma vez compreendida a função social que limita a liberdade contratual do contrato de compra e venda entre ascendentes e descendentes, vem a pergunta: Tudo bem, entendi, mas como então tornar possível venda?

O próprio ordenamento jurídico cuidou do assunto e de forma simples traz a possibilidade da realização da compra e venda entre ascendentes e descendentes desde que:

· Todos os irmãos do filho que irá adquirir o imóvel do pai estejam de acordo, de preferência que haja a anuência de todos no contrato a ser firmado para fins de comprovação futura caso necessite;

· A anuência do cônjuge, salvo de caso sob o regime de separação obrigatória

Se porventura não for realizada qualquer formalidade acima e o contrato de compra e venda entre pai e filho não contiver as anuências legais necessárias para sua validação, eis que transcorrido o prazo de 2 (dois) anos da concretização do feito, ou seja, do registro da transação no cartório competente ou na ausência deste, pela ciência inequívoca por um ou mais dos irmãos/cônjuge lesado e que comprovadamente teve prejuízo em decorrência da aludida transação, o contrato será validado não cabendo mais qualquer discussão quanto sua validade jurídica.

CONCLUSÃO

Conforme demonstrado no Brasil pode haver a realização do contrato de compra e venda de imóvel entre ascendentes e descendentes, porém com condicionantes, ou seja, desde que haja a anuência de todos os demais descendentes de mesmo grau e do cônjuge, salve se casados em regime de separação obrigatória.

Também é possível que nada disto ocorra e o contrato venha ganhar validade jurídica, ou seja, quando ultrapassados dois anos da concretização do contrato de compra e venda do imóvel (do registro ou ciência da transação) e nenhum dos herdeiros de mesmo grau ou até mesmo o cônjuge lesado patrimonialmente acione o Poder Judiciário para questionar aludido contrato.

Portanto, se porventura seu pai ou mãe lhe afirmar: A casa é minha, vendo para quem quiser!

Você tranquilamente, com todo respeito poderá dizer nananinanão a casa é sua mas o direito é nosso e sendo assim para vender a casa para nosso irmão somente se nós autorizarmos!

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