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2 de Março de 2021

Compra de Imóvel na Planta

Sonho de milhares, pesadelo de centenas!

Professor Rodrigo Palomares, Advogado
há 29 dias

RESUMO

Trata-se de estudo realizado com o objetivo de elucidar os direitos, obrigações e procedimentos para os brasileiros que sonham ou adquiriram imóveis na planta e que por algum motivo tiveram este sonho transformado em pesadelo, literalmente.

INTRODUÇÃO

Culturalmente no Brasil é sabido que a casa própria é o bem de maior valor para a família brasileira, noutro norte existem milhares de irmãos brasileiros que passarão esta existência terrena sem conseguir concretizar a realização deste objetivo cultural.

Pois bem, há aqueles brasileiros que além de sonhar com a casa própria, conseguem progredir neste sonho tornando-o realidade, pouco importando para este artigo a forma do pagamento utilizado para a realização deste sonho.

Há ainda aqueles brasileiros que sonharam com a aquisição da casa própria, canalizaram as energias vitais, em especial o tempo e muito trabalho, realizaram economias mil e conseguiram, enfim, adquirir um imóvel novinho em folha, porém ainda na planta, ou seja, uma promessa de compra e venda de imóvel.

Para grande parte dos brasileiros que firmam este tipo de contrato a expectativa pode ser concretizada ou pelo contrário, poderá ser frustrante e o sonho tornar-se pesadelo.

Portanto, longe de querer esgotar o tema, ao longo da leitura serão abordadas algumas situações vivenciadas por irmãos e irmãs brasileiras (fictícios) que de alguma forma passaram por percalços nesta relação contratual e que sabendo dos seus direitos, minimizaram seus prejuízos e mesmo havido pesadelo voltaram a sonha e a concretizar seus sonhos.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA

Primeiramente é necessário saber que toda oferta realizada pelas construtoras, incorporadoras, corretaras de imóvel e congêneres de futura obra (casa, apartamento, condomínios horizontais ou verticais, etc), comporão o contrato firmado.

Ou seja, aquele panfletinho, propaganda nos veículos de comunicação (rádio, tv, mídias sociais, internet) englobarão o contrato e naquilo que a interpretação do contrato for difícil deverá ser interpretado de forma mais favorável ao consumidor.

Isto porque a relação estabelecida nestes pré-contratos e até mesmo no contrato principal é nitidamente uma relação de consumo e, assim sendo, as regras basilares do Código de Defesa do Consumidor incidirão sobre estes contratos.

Assim sendo, quando é firmado o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na planta, você consumidor não está realizando/firmando o contrato principal de compra e venda, tendo em vista ser este primeiro contrato uma promessa de algo no futuro que pode vir a não ocorrer.

Então fique sabendo que estes contrato imobiliários são complexos e na maioria deles é obedecida várias fazes contratuais, não necessariamente obrigatórias, tais como a fase das negociações (ofertas, tira dúvidas, aproximação do Fornecedor com o Consumidor), fase pré-contratual, contratual e pós-contratual.

Portanto, fique atento a cada fase, pois, elas geram direitos e obrigações entre os contratantes, conforme passa a ser exposto nos tópicos adiante.

FASE DAS NEGOCIAÇÕES

Muitos não sabem que as negociações podem gerar direitos e obrigações entre as pessoas envolvidas, não podendo mais serem encaradas como “meras conversas”, principalmente nestes contratos, pois, existem vários sentimentos envolvidos, em especial o sonho do primeiro imóvel!

Pensando nisto, apesar de não haver unanimidade dos entendimentos quanto a responsabilização do fornecedor pela conversa realizada na fase das negociações, existem entendimentos nos tribunais brasileiros que reconhecem o dever de indenizar o consumidor quando a negociação gera legítimas expectativas e elas são frustradas.

Exemplificando seria a situação que na negociação o fornecedor aperta sua mão e diz que o negócio está fechado, no linguajar popular de boca”, porém quando é passada para a outra fase contratual, aquilo que havia sido conversado não era bem aquilo”, ou até mesmo, você possa ter entendido errado”, quando na realidade você havia entendido cristalinamente o que havia sido conversado.

Pode ocorrer também, aliás ocorre com mais frequência do que se imagina, a frustração de outros negócios em virtude da confiança depositada (legítima expectativa) naquele aperto de mão que na realidade logo em seguida nada mais foi que uma encenação ou técnica de venda contrária a boa-fé utilizada pelo fornecedor e, assim sendo, você consumidor tem total direito de pedir a reparação dos seus danos seja pela perda da oportunidade ou até mesmo pela frustração das legítimas expectativas.

FASE PRÉ E CONTRATUAL

Não existe, em regra, a necessidade de ocorrerem todas as fases contratuais existentes num negócio jurídico, porém dada a natureza complexa do contrato de compra e venda de imóvel na planta para que seja dada certa “segurança jurídica” aos contratantes, culturalmente firmam-se um pré-contrato para após haver a assinatura do contrato principal.

Assim sendo, no momento pré-contratual, havendo a aceitação da oferta formalizada, eis que os contratantes firmam Contrato de Promessa de Compra e Venda, contendo as informações básicas do que foi ofertado pelo fornecedor e aceito pelo consumidor.

Geralmente nesta fase, haverá assinatura do “espelho” contratual, uma espécie de resenha dos pontos “principais” como a forma de pagamento, o prazo para entrega do empreendimento e unidade autônoma individualizada, o valor total do sinal, o valor da corretagem, os dados dos contratantes e eventualmente uma cláusula de multa e rescisão contratual.

Com estes dados devidamente ratificados pelos contratantes, surgem os direitos do consumidor e os deveres do fornecedor frente ao termo assinado que antecede o contrato principal.

Logo, o contrato principal que será assinado no futuro não poderá contradizer o que foi assinado na fazer pré-contratual, ou seja, o contrato principal além de conter tudo o que foi avençado no pré-contrato trará mais alguns regramentos desta relação, sempre respeitando a interpretação mais benéfica ao consumidor quanto houver dúvida no entendimento de suas cláusulas.

REALIZEI UM SONHO – ADQUIRI MEU PRIMEIRO IMÓVEL NA PLANTA

Entendido que existe responsabilidade, direitos e deveres para ambos contratantes em todas as fases contratuais possíveis deste negócio jurídico, milhares de consumidores e fornecedores brasileiros responsáveis concluem o contrato de compra e venda sem nenhum problema ou ruídos de intepretação contratual.

Neste norte inexistindo inadimplência dos contratantes, com a entrega do produto nos moldes contratados, bem como não sendo apresentado no prazo mínimo de 5 (cinco) anos problemas de fabricação, o negócio foi concluído com perfeição e o sonho tornou-se realidade!

SONHO TRANSFORMADO EM PESADELO

Diferente do subitem acima existem contratos de compra e venda de imóvel na planta que por inúmeras situações acabam não atingindo sua finalidade gerando perdas e danos para os contratantes, em especial o consumidor.

São situações como a alteração unilateral do contrato colocando o consumidor em desvantagem exagerada sem, contudo, dar-lhe a opção do reembolso integral, como por exemplo a prorrogação o prazo de entrega do imóvel e em virtude desta prorrogação o consumidor não queira mais o produto, porém lhe é negado o reembolso integral.

Existe também contratos que além do fornecedor atrasar a entrega da obra, aproveita-se de cláusulas nebulosas propositalmente redigidas no contrato e impõe ao consumidor contratante que pague pelos juros da obra atrasada, gerando onerosidade excessiva no contrato firmado em virtude do abuso de direito perpetrado pelo fornecedor.

Quanto a questão do desembolso pelo consumidor pelas intermediações imobiliárias, dos nossos saudosos corretores de imóveis, a questão foi pacificada pelos tribunais no sentido de que se houver transparência nas tratativas, bem como constar de forma inequívoca no contrato que o consumidor tinha ciência dos valores que seriam desembolsados por este serviço ele não terá direito ao reembolso, desde que o rompimento contratual não seja por culpa exclusiva do fornecedor.

Referente ao atraso das obras, mesmo o consumidor optando por permanecer com o contrato, poderá pedir no Poder Judiciário a reparação dos seus danos materiais, caso existam, inclusive a indenização pelos danos morais como por exemplo a frustração de adentrar na casa própria com o advento do casamento em razão do atraso no empreendimento.

Existe também a enferrujada cláusula da prorrogação por 120 (cento e vinte) dias da obra em razão de situações excepcionais, porém tal cláusula é utilizada no Brasil por muitos fornecedores deste seguimento como se fosse a regra e não a exceção e infelizmente, mesmo o atraso guardando conexão direta ou indireta com as responsabilidades do fornecedor o entendimento majoritário do Poder Judiciário é por sua aplicação.

Portanto se você comprou um imóvel na planta, apesar de ser seu direito que ele seja entregue no prazo contratado, não gere tanto esta expectativa, pois, a vetusta cláusula de prorrogação poderá ser utilizada pelo fornecedor e você nada poderá fazer, a não ser aguardar por mais 120 (cento e vinte) dias para enfim, ver seu sonho tornar realidade concreta!

Agora fica uma indagação: Poderia o consumidor ficar 120 (cento e vinte) dias sem pagar uma mensalidade e não sofre o ônus da inadimplência? É justo? É equitativo? Pense!

CONCLUSÃO

Conforme foi demonstrado o contrato de compra e venda de imóveis na planta quando tratar-se de relação de consumo haverá a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e sendo assim suas cláusulas deverão ser interpretadas a favos do consumidor, sendo vedada a alteração unilateral, a frustração das legítimas expectativas, a proibição da onerosidade excessiva em razão do abuso de direito dentre outras situações que exponham ou coloquem você consumidor em desvantagem exagerada.

Logo, importante antes de firmar um contrato deste realizar uma consulta com profissional da área jurídica para esclarecer seus direitos e minimizar a possibilidade de perdas e danos em decorrência da não execução do contrato.

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